Nachmieter muss Leistungsfähigkeit belegen

Besprechung des Urteils des BGH vom 07.10.2015, VIII ZR 247/14, zur Ersatzmietergestellung bei einem Mietvertrag mit fester Laufzeit und Arbeitsplatzwechsel

Ist die Kündigung eines Mietvertrags über eine Wohnung wirksam ausgeschlossen, kann der Mieter nur bei besonderen Umständen eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag verlangen. In diesem Fall ist der Mieter verpflichtet, einen Nachmieter zu suchen und dem Vermieter sämtliche Informationen über seine persönliche Zuverlässigkeit und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zur Verfügung zu stellen.

Der Fall mit den Nachmieter

Eine Familie mietete ein Haus an. Es war eine Festlaufzeit von vier Jahren vereinbart, innerhalb derer das Mietverhältnis nicht gekündigt werden konnte. Auf Nachfrage vor Vertragsschluss ließ die Vermieterin den Mietern eine Stellungnahme ihrer Anwältin zukommen, wonach im Einzelfall bei außergewöhnlichen, nicht vorhersehbaren Umständen ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis in Betracht kommen könnte. Innerhalb der Festlaufzeit wechselte der Mieter seine Arbeitsstelle. Die Mieter erklärten die Kündigung und gaben das Haus zurück. Die Vermieterin akzeptierte die Kündigung nicht, erklärte sich aber bereit einen Nachmieter zu akzeptieren. Dieser müsse aber eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegen, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde.

Als die Mieter um einen Besichtigungstermin für einen Interessenten baten, forderte die Vermieterin vorab die genannten Unterlagen, da sie selbst 120 km entfernt von dem Einfamilienhaus wohnte und eine entsprechende Anreise auf sich hätte nehmen müssen. Der Interessent lehnte dies ab.

Die Vermieterin machte den Mietzins bis zum Ende der Festlaufzeit geltend. Nachdem sie in den ersten beiden Instanzen weitgehend gesiegt hatte, hat der Bundesgerichtshof die Sache an die Berufungsinstanz zurückverwiesen. Er hatte schon einige Zweifel an der Wirksamkeit der Klausel bezüglich der Festlaufzeit, die hier aber nicht weiter vertieft werden sollen. Wenn diese wirksam wäre, da sie individuell vereinbart war, wäre abermals zu prüfen, ob die Vermieterin die Stellung eines Nachmieters vereitelt hätte. Es obliege allein dem Mieter, einen Nachmieter zu stellen, wenn er vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden möchte. Dieser müsse nicht nur einen Nachmieter suchen, sondern auch dem Vermieter alle Informationen an die Hand geben, damit sich dieser ein Bild von der Zuverlässigkeit und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen kann. Der Vermieter müsse nicht aktiv werden. Vor diesem Hintergrund könne es in dem entschiedenen Fall der Vermieterin nicht angelastet werden, dass sie die Anreise zu dem Besichtigungstermin von 120 km Strecke davon abhängig gemacht habe, dass ihr vorher die notwendigen Unterlagen zugeleitet werden.

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Ich bin Rechtsanwältin und Fachanwältin für Arbeitsrecht und seit 2003 zur Rechtsanwaltschaft zugelassen. Nachdem ich einige Jahre als angestellte Anwältin gearbeitet habe, gründete ich 2009 meine eigene Kanzlei. Ich befasse mich mit dem Zivil- und Wirtschaftsrecht insbesondere dem Arbeits-, Miet- und Insolvenzrecht und vertrete hierbei sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen.
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